전세보증 대위변제 12조 원 돌파, HUG 국정감사에서 무엇이 지적됐나? 전세사기 피해 구제 쟁점 정리

전세보증 대위변제는 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못했을 때 주택도시보증공사(HUG)가 대신 갚아 주는 것으로, 그 누적액이 2026년 7월 말 기준 12조 원을 넘어선 것으로 나타났습니다.

2026년 10월 15일 국회 국토교통위원회는 HUG와 한국부동산원 등을 대상으로 국정감사를 실시했습니다. 국감에서는 HUG가 대신 갚은 돈을 집주인에게서 제대로 돌려받지 못하는 문제, 피해 주택을 공공임대로 다시 공급하는 사업의 지연, 세입자 보호 제도의 빈틈 등이 집중적으로 지적됐습니다.

이 글은 2026년 10월 16일 현재 공개적으로 확인 가능한 자료를 기준으로 작성했습니다.

핵심 요약

HUG의 전세보증 대위변제 누적액은 2026년 7월 말 기준 12조 414억 원(5만 7,032건)이며, 이 중 절반 넘게가 보증 사고를 두 건 이상 낸 다주택 집주인 몫입니다.
HUG가 아직 회수하지 못한 채권은 2026년 6월 말 기준 6조 8,170억 원에 이르며, 은닉재산 신고센터를 통한 회수액은 0원인 것으로 나타났습니다.
국정감사에서는 피해 주택 공공임대 사업 지연, 집주인 정보 공개 의무 위반에 대한 제재 부재, 전월세 안심신탁의 위험성 등이 함께 지적됐습니다.

전세보증 대위변제는 무엇인가요?

전세보증 대위변제는 세입자가 가입한 전세보증금 반환보증에 따라, 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 HUG가 먼저 세입자에게 돈을 내주는 것을 말합니다.

HUG는 세입자에게 보증금을 대신 지급한 뒤, 그만큼을 집주인에게서 돌려받아야 합니다. 대위변제액이 늘어난다는 것은 보증금을 돌려주지 못한 사고가 그만큼 많다는 뜻이고, 회수가 늦어지면 HUG의 재정 부담도 커집니다.

대위변제 규모는 어느 정도인가요?

국회에 제출된 HUG 자료에 따르면 대위변제 누적액은 12조 원을 넘었고, 그중 상당 부분을 아직 회수하지 못했습니다.

항목	규모	기준 시점
전세보증 대위변제 누적액	12조 414억 원 (5만 7,032건)	2026년 7월 말
다주택 채무자 대위변제액	6조 7,993억 원 (3만 4,152건)	2026년 7월 말
미회수 채권	6조 8,170억 원	2026년 6월 말

대위변제와 다주택 채무자 수치는 유상범 국민의힘 의원이, 미회수 채권 수치는 김종양 국민의힘 의원이 HUG에서 받은 자료입니다(이슈온). 보증 사고를 두 건 이상 낸 다주택 집주인의 대위변제액은 전체 금액의 56.5%를 차지했습니다.

다주택 채무자 대위변제액 6조 7,993억 원과 미회수 채권 6조 8,170억 원은 비슷해 보이지만 서로 다른 지표이며 기준 시점도 다릅니다.

국정감사의 핵심 쟁점은 무엇인가요?

쟁점은 대신 갚은 돈의 회수 부진, 피해 주택 활용 사업의 지연, 그리고 세입자 보호 제도와 새 사업의 빈틈 세 가지로 정리됩니다.

쟁점 1. 대신 갚은 돈을 돌려받지 못한다

HUG가 대위변제액을 회수하는 수단의 실적이 저조한 것으로 나타났습니다. 2022년 9월 문을 연 은닉재산 신고센터를 통한 회수액은 0원이었고, 2026년 3월 도입한 공매는 573건을 신청했지만 완료된 건이 없었습니다. 경매는 1만 3,675건이 매각돼 2조 1,221억 원을 회수했습니다.

보증 사고 규모 상위 20명의 다주택 집주인 대위변제액 1조 3,077억 원 가운데 아직 돌려받지 못한 금액은 7,825억 원(59.8%)이었습니다.

쟁점 2. 피해 주택 공공임대 ‘든든전세’ 지연

HUG는 사고가 난 주택을 사들여 공공임대로 다시 공급하는 ‘든든전세’ 사업을 하고 있지만, 첫 모집 공고까지 약 8개월이 걸리고 일부 주택은 1년 넘게 비어 있는 것으로 지적됐습니다. HUG에 지연 단계를 파악할 지표가 없다는 비판도 나왔습니다(파이낸셜투데이).

쟁점 3. 세입자 보호 제도와 새 사업의 빈틈

2023년 법 개정으로 집주인은 계약 때 납세 증명서와 선순위 권리 정보를 보여 줘야 하지만, 이를 어겨도 제재가 없다는 점이 지적됐습니다. 정보가 없거나 거짓일 경우 세입자에게 계약 해지권을 법으로 보장해야 한다는 주장도 나왔습니다.

또 강득구 더불어민주당 의원은 HUG가 추진하는 ‘전월세 안심신탁’에 대해, 맡긴 전세금을 운용해 4~5% 수익을 내야 하는데 손실이 나면 대책이 없다고 우려했습니다. 전용기 더불어민주당 의원은 자본금 1,000만 원 규모의 회사가 수백억 원대 민간임대사업에 참여하는 사례를 들며 HUG의 사업자 검증이 부실하다고 지적했습니다(매일일보).

HUG는 어떤 입장인가요?

최인호 HUG 사장은 지적된 문제를 개선하겠다고 밝히면서도, 안심신탁 등 새 사업은 안전하다는 입장을 보였습니다.

최 사장은 든든전세 매입 기간을 줄이고 공고 이후 지연을 추적하겠다고 밝혔습니다. 안심신탁에 대해서는 신탁받은 전세금을 PF 대출 보증 사업장에 투자하면 PF 금리가 5%를 넘기 때문에 임대인에게 4%대 수익을 줄 수 있다고 설명했습니다. 또 50조 원이 넘는 PF 보증의 사고율이 0.3% 수준이라며 안전성을 강조했습니다.

확인된 사실과 아직 확인되지 않은 내용

대위변제와 미회수 규모는 HUG 자료로 확인되지만, 개선 약속이 실제로 어떤 성과를 낼지는 아직 알 수 없습니다.

내용	현재 확인 상태	근거
대위변제 누적 12조 414억 원	확인됨	HUG가 국회에 제출한 자료
미회수 채권 6조 8,170억 원	확인됨	HUG가 국회에 제출한 자료
든든전세 첫 공고까지 약 8개월	국회 지적 사항	국정감사 질의
안심신탁의 실제 수익성과 안전성	확인되지 않음	HUG 설명과 의원 우려가 엇갈림
매입 기간 단축 등 개선 조치 성과	확인되지 않음	HUG 사장의 개선 약속 단계

이 문제가 중요한 이유는 무엇인가요?

이 문제는 전세로 사는 세입자의 보증금 안전과, 그 안전망을 지탱하는 HUG의 재정 건전성이 함께 걸려 있기 때문에 중요합니다.

대위변제 덕분에 피해 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있지만, HUG가 돈을 회수하지 못하면 그 부담은 결국 공공 재정으로 돌아옵니다. HUG는 동시에 주택 공급을 위한 PF 보증도 크게 늘리고 있어, 보증 여력을 어떻게 관리하느냐가 앞으로의 과제로 꼽힙니다.

전세보증 대위변제 12조 원은 전세사기가 끝난 문제가 아니라 아직 정리 중인 문제라는 점을 보여 주는 숫자입니다.

앞으로 무엇을 확인해야 하나요?

현재 단계에서는 HUG가 약속한 개선 조치와 세입자 보호 입법이 실제로 이뤄지는지가 가장 중요한 확인 사항입니다.

든든전세 매입·공고 기간 단축 조치의 이행 여부
집주인 정보 공개 의무 위반 시 계약 해지권 등 입법 논의
미회수 채권 회수 실적의 변화
10월 23일 종합감사 등에서의 추가 질의

자주 묻는 질문

전세보증에 가입하면 보증금을 꼭 돌려받나요?

보증 조건을 충족한 상태에서 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 HUG가 대신 지급합니다. 다만 가입 조건과 보증 한도, 계약 내용에 따라 달라질 수 있으니 가입 전에 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

HUG가 대신 갚은 돈은 어떻게 되나요?

HUG는 대신 갚은 금액을 집주인에게 청구해 경매, 공매 등으로 회수합니다. 이번 국정감사에서는 이 회수가 제대로 이뤄지지 않고 있다는 점이 지적됐습니다.

계약할 때 집주인에게 무엇을 요구할 수 있나요?

2023년 법 개정에 따라 세입자는 계약 전에 집주인의 납세 증명서와 선순위 권리 관계 정보를 확인할 수 있습니다. 현재는 이를 어겨도 제재가 없어, 세입자가 스스로 꼭 요구하고 확인하는 것이 중요합니다.

든든전세는 무엇인가요?

든든전세는 HUG가 전세사고가 난 주택을 사들여 공공임대 형태로 다시 전세로 공급하는 사업입니다. 이번 국정감사에서는 공급까지 시간이 오래 걸린다는 점이 지적됐습니다.

핵심 용어 정리

대위변제

정의: 채무자 대신 제3자가 빚을 갚고, 그 금액을 채무자에게 청구할 권리를 넘겨받는 것입니다.

쉽게 말하면: HUG가 집주인 대신 세입자에게 보증금을 주고, 나중에 집주인에게서 받아 내는 구조입니다.

전세보증금 반환보증

정의: 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 보증 상품입니다.

쉽게 말하면: 전세보증금을 지키기 위해 드는 일종의 보험입니다.

PF 보증

정의: 부동산 개발 사업의 미래 수익을 담보로 받는 대출(프로젝트 파이낸싱)에 대해 보증기관이 상환을 보증하는 것입니다.

쉽게 말하면: 집을 짓는 사업이 돈을 빌릴 수 있도록 HUG가 뒤에서 보증을 서 주는 것입니다.